Ventes Immobilières

Les obligations du vendeur d'immeuble : le devoir d’information

Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain…) a l'obligation d'informer son acheteur. D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur le bien immobilier.
Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente immobilière dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix de vente et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.

 

 

Les informations juridiques du bien immobilier

Sur le plan juridique, le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux…), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges grevant le bien immobilier (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire).

 

 

Les informations techniques du bien immobilier

Au plan technique, le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l'obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur. Le vendeur doit aussi, dans certains cas, informer sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d'amiante en faisant réaliser les diagnostiques immobiliers obligatoires appropriés au type de bien immobilier vendu.
Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.
Au surplus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bornage évoqué ci-dessus ne constitue pas véritablement un bornage au sens de l'article 646 du Code Civil; en effet, il ne peut s'agir d'un bornage contradictoire, hormis en ce qui concerne la limite du périmètre extérieur des lots.

 

L’environnement du bien immobilier

Il faut également tenir compte de l'environnement de l'immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d'urbanisme, conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison, exploitation d'une activité polluante à proximité.
Enfin, les ventes de terrains devenus constructibles réalisés par les particuliers (personnes physiques ou sociétés relevant du régime d'imposition des plus-values des particuliers) dans le cadre de leur patrimoine privé peuvent être soumises à une taxe forfaitaire si le conseil municipal (ou l'organe délibérant compétent) de la commune de situation du terrain a pris une délibération en ce sens. Dans ce cas, le redevable de la taxe sera le vendeur. La taxe sera égale à 10% des 2/3 du prix de vente du terrain et sera versée par le notaire pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière de l'acte de vente.
Le devoir d'information du vendeur est vaste et sa responsabilité, importante. Les renseignements en matière de vente immobilière doivent être donnés à l'acquéreur dès la signature de l’avant contrat. Il est donc important d'être conseillé par un professionnel du droit et de l'immobilier, avant de mettre en vente un bien immobilier. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet immobilier et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.

 

La loi ALUR renforce l’obligation incombant au vendeur d’informer l’acquéreur.

Dès la mise en vente, la loi ALUR impose des mentions obligatoires pour toute annonce relative à la vente d’un lot ou fraction de lots de copropriété sans distinction de l’usage de ce lot, dès lors qu’il se trouve dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation.

Ces mentions obligatoires sont:
-    le fait que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété,
-    le nombre de lots dans la copropriété,
-    le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes,
-    et si le syndicat de copropriété fait l’objet de procédures relatives aux copropriétés en difficultés.

Ces dispositions sont applicables depuis le 27 mars 2014.

Au moment de l’avant-contrat,  en cas de vente d’un lot de copropriété dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, certains documents devront obligatoirement être annexés à tout avant-contrat ou à défaut d’avant-contrat à tout acte de vente :
-    les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la
copropriété (en attente d’un décret qui fixera son contenu), le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous les actes les modifiant publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

-    les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
•    le montant des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payées par le copropriétaire-vendeur au titre des deux exercices précédant la vente ;
•    les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (sauf pour les copropriétés de moins de dix lots et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 €) ;
•     l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et des dettes vis-à-vis des fournisseurs; si le syndicat dispose d’un fonds de travaux, le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre dudit lot.

-    le carnet d'entretien de l’immeuble ;

-    l’attestation de superficie des parties privatives du lot vendu ou de la fraction de lot vendue (superficie loi Carrez) ;

-    la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, (dont le contenu sera fixé par arrêté);

-    le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Dès la publication de la loi, il est nécessaire d’annexer toutes ces pièces à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente d'un lot d'immeuble à usage partiel ou total d'habitation.

Les nouvelles mesures ne sont toutefois pas applicables aux avant-contrats signés avant l'entrée en vigueur de la loi, et dont le délai de rétractation a été régulièrement purgé.

Attention : la Loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’eux "ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l'article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur". Cette communication étant réalisée selon les modalités de notification prévues audit article.

Bon à savoir : le syndic doit communiquer aux agents immobiliers et aux notaires les documents utiles à transmettre au futur acquéreur d’un lot de copropriété (fiche synthétique, montant précis des charges courantes et hors budget prévisionnel, état global des impayés, notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires).

Un nouveau diagnostic préventif

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui regroupe l’ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires  pour informer au mieux l'acquéreur et protéger efficacement le vendeur contre des recours ultérieurs s'enrichit d'un nouveau diagnostic qui informe du risque de présence dans le bien de mérules.

Désormais, en cas de vente d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral une information sur la présence d’un risque de mérules devra être produite.

Tout occupant d’un immeuble infecté par la mérule devra faire une déclaration auprès de la mairie. Si le logement n’est pas occupé cette obligation est à la charge du propriétaire. S’agissant des parties communes d’un immeuble bâti cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

L’identification de plusieurs foyers de mérules dans une ou plusieurs communes feront l’objet d’un arrêté préfectoral consultable en préfecture.

En cas de démolition totale ou partiel d’un immeuble situé dans une zone contaminée par la mérule, les bois et matériaux infectés devront être  incinérés sur place ou traités avant tout transport.

 

Dans le cadre du renforcement de la sécurité des transactions immobilières, le notaire doit vérifier qu’il n’y a aucune interdiction d’acquérir de la part de l’acquéreur ou que celui-ci n’est pas dans une situation d’impayés s’il est déjà copropriétaire.

Modification de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

1- Le notaire vérifie préalablement à la signature de l’acte de vente :
- que l’acquéreur, son conjoint ou partenaire pacsé n’est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété et si c’est le cas, qu’il n’est pas en situation d’impayés (après mise en demeure de payer envoyée par le syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours).
- la vérification doit être faite auprès du syndic qui doit délivrer un certificat datant de moins d’un mois.
- si l’acquéreur est en état d’impayés, il doit régler sa dette dans les 30 jours de la notification faite par le notaire. A défaut de règlement,  le notaire notifiera aux parties l’impossibilité de conclure la vente et l’avant-contrat s’il existe sera nul aux torts de l’acquéreur.

2- Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord dans un délai de 3 mois après constitution par le syndic d’une opposition régulière, le notaire lui verse les sommes réclamées, sauf contestation devant un tribunal.

Cette disposition s’applique depuis le 27 mars 2014 à l’exception des opérations en cours dès lors qu’une date a été fixée pour la régularisation de la vente par acte authentique notamment en présence d’un avant-contrat afin d’assurer la stabilité contractuelle.

Interdiction d’aliéner pour les marchands de sommeil

 

Durcissement par la loi ALUR des peines encourues notamment par le fait de soumettre une personne vulnérable ou en état de faiblesse à des conditions d'hébergements incompatibles avec la dignité humaine.

Une nouvelle peine est créée : l’interdiction d’acquérir pour une durée de 5 ans à d’autres fins que son occupation à titre personnel. Ainsi, un acquéreur ayant fait l’objet de cette condamnation ne pourra accéder à la propriété d’un bien à usage d’habitation, soit en tant que personne physique, soit en qualité d’associé, mandataire social d’une société transparente ou même encore sous forme de parts immobilières, sauf s’il achète pour son usage personnel.

Ces mesures sont également applicables à l’achat d’un fonds de commerce, ou d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement.

Préalablement à chaque vente, le notaire devra vérifier si l’acquéreur a fait l’objet de l’une de ces condamnations. Pour ce faire, il devra interroger le casier judiciaire par l’intermédiaire de l’association pour le développement du service notarial sous le contrôle du Conseil Supérieur du Notariat. 

Lorsqu’il résultera de ce fichier que l’acquéreur a été condamné et qu’il lui est interdit d’acquérir alors l’acte de vente ne sera pas signé et l’avant-contrat signé antérieurement sera réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

Bon à savoir : si cette acquisition concerne sa résidence principale, alors la vente pourra être régularisée par acte authentique . Cependant, le notaire devra notifier l’acte de vente à l’administration fiscale.

 

modification du régime juridique de droit de préemption urbain (DPU)

 

La loi ALUR élargit le champ d’application du droit de préemption urbain.

La cession de la majorité des parts d’une SCI est soumise au droit de préemption urbain

-    Le nouvel article L.213-1-3° du code de l’urbanisme institue un droit de préemption urbain systématique en cas de cession de la majorité des parts d’une SCI dont le patrimoine est constitué d’immeubles bâtis ou non,
-    L’article L.211-1 du code de l’urbanisme permet toutefois aux communes, par délibération motivée, d’exclure du champ d’application du DPU, la préemption de ces parts de société.

Bon à savoir : le droit de préemption  est toujours exclu s’il s’agit de cessions de parts dans les SCI  constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.

Attention : toute vente à un autre acquéreur est nulle si le droit de préemption de la commune n’est pas purgé.

La vente d’un immeuble achevé de plus de quatre ans est soumise au droit de préemption urbain

La loi ALUR soumet désormais les immeubles achevés depuis plus de quatre ans (10 ans auparavant) au droit de préemption urbain. Le point de départ de ce délai est la date de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). 

Certaines aliénations à titre gratuit sont soumises au droit de préemption urbain

Les immeubles ou droits sociaux portant sur ces immeubles faisant l’objet d’une donation sont désormais soumis au droit de préemption urbain, sauf si elle a lieu entre parents jusqu’au 6ème degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs.

La déclaration d’intention d’aliéner ne mentionnera pas de prix.

Si le bien est préempté, il reviendra au titulaire du droit de préemption de faire une proposition reprenant l’estimation des services fiscaux.

 

extension des prérogatives du préfet : en quelles circonstances ?

La loi ALUR étend les pouvoirs du préfet afin de pallier à la carence de certaines communes ne respectant pas leurs objectifs en matière de production de logements sociaux par deux nouveaux dispositifs.

En cas de non-respect par les communes des obligations relatives aux quotas de logements sociaux 

Lorsque les communes ne respectent pas leurs obligations relatives aux quotas de logements sociaux, une procédure de constat de carence peut-être engagée. Lorsque le préfet a prononcé la carence d’une commune, l’exercice du droit de préemption lui est transféré lorsque l'aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement. La loi ALUR étend cette compétence à l’aliénation de tous les droits et biens énumérés aux 1° à 3° du L.213-1 du code de l’urbanisme (biens soumis au régime de la copropriété, cessions de droits indivis…).

Incitation au droit de préemption urbain renforcé

Si les communes ne répondent pas à leurs obligations en matière de réalisation de logements sociaux, les préfets auront la possibilité de leur imposer qu’elles  renforcent leur droit de préemption.

sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé

 

a loi ALUR apporte des précisions sur :

- les modalités de tenue de l’assemblée générale des associés,
- les modalités de nomination des membres du conseil de surveillance,
- les modalités du contrôle de gestion en l’absence de commissaire aux comptes.
- les hypothèses dans lesquelles une décision de justice peut décider le retrait d’un associé : notamment lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au SMIC (avant : notamment lorsque les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans), ou lorsque celui-ci ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné.
- les hypothèses dans lesquelles le retrait d’un associé est de droit : les parts ou actions ont été transmises à l’associé par succession depuis moins de deux ans à compter de sa demande de retrait. Le retrait est constaté par acte notarié signé par l’héritier-associé qui se retire et le représentant légal de la société. Les frais sont supportés par l’associé qui se retire. A défaut d’accord, l’héritier-associé qui se retire à droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux (déterminée conformément à l’article 1843-4 du Code Civil),
- l’amende (15.000 €) en cas de non-conformité d’une publicité concernant une opération d’attribution.
- l’entrée en vigueur de cet article dans les six mois de la promulgation de la loi ALUR.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(source : http://www.immobilier.notaires.fr/ , ainsi que http://www.notaires.paris-idf.fr/)

 

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