Résiliation du Bail

Logement vide du secteur privé : congé donné par le bailleur

Dans certains cas, le propriétaire peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail en respectant certaines conditions de formes et de délais.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
  • vente du logement loué,
  • existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose à une amende pénale.

Si vous êtes locataire d'un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux, sauf dans certains cas.

Le congé doit être adressé au locataire par :

  • lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Si le congé est consécutif à l'achat d'un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.

Règle générale

La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.

Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

Congé consécutif à l'achat d'un bien occupé

Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.

Délai à respecter avant de donner congé après l'achat effectué depuis le 1er août 2015 d'un bien occupé

Motif du congé

Délai applicable

Congé pour reprise

  • 2 ans si l'échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l'achat
  • terme du contrat de location si l'échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l'achat

Congé pour vente

  • terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat
  • terme du contrat en cours si l'échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l'achat

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire bénéficie d'une protection.

  • si le locataire a moins de 65 ans (actif)
  • Si le locataire a plus de 65 ans

Si le locataire a moins de 65 ans

Le locataire est protégé s'il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 131 €

23 131 €

20 110 €

Catégorie 2

34 570 €

34 570 €

26 855 €

Catégorie 3

45 318 €

41 557 €

32 296 €

Catégorie 4

54 107 €

49 769 €

38 988 €

Catégorie 5

64 375 €

58 926 €

45 858 €

Catégorie 6

72 440 €

66 300 €

51 682 €

Par personne supplémentaire

+ 8 071 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

 

 

Si le locataire a plus de 65 ans

 

Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 131 €

23 131 €

20 110 €

Catégorie 2

34 570 €

34 570 €

26 855 €

Catégorie 3

45 318 €

41 557 €

32 296 €

Catégorie 4

54 107 €

49 769 €

38 988 €

Catégorie 5

64 375 €

58 926 €

45 858 €

Catégorie 6

72 440 €

66 300 €

51 682 €

Par personne supplémentaire

+ 8 071 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans
  • ou possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

 

 

Attention :

en cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :

  • habiter le logement en tant que résidence principale,
  • ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.

Loger un proche

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche s'il est :

  • son époux,
  • son concubin depuis plus d'1 an,
  • son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé,
  • ses ascendants et descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Contenu de la lettre de congé

Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :

  • le motif du congé,
  • les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
  • et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

  À savoir :

le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit :

  • indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
  • et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.

Décision du locataire

À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :

  • par lettre recommandée avec avis de réception
  • et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,
  • des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

 

Logement meublé : congé donné par le propriétaire

 

Le propriétaire peut rompre le bail en respectant certaines conditions tenant au motif et au délai.

Le congé doit être motivé par l'une des raisons suivantes :

  • le bailleur décide de le vendre
  • le bailleur souhaite le reprendre pour y habiter ou y loger une autre personne,
  • le bailleur présente un motif légitime et sérieux (impayés de loyer ou troubles du voisinage par exemple).

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve

  • que le logement n'a jamais été repris,
  • ou que le logement est vide,
  • ou que le logement est utilisé à titre de résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d'instance de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale.

Pour être valide, le congé doit obligatoirement être adressé au locataire

  • par lettre recommandée avec accusé de réception,
  • ou par acte d'huissier.

Le bailleur doit donner congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du contrat de location.

Le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire bénéficie d'une protection.

  • Si le locataire a moins de 65 ans (actif)
  • Si le locataire a plus de 65 ans

Si le locataire a moins de 65 ans

Le locataire est protégé s'il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 131 €

23 131 €

20 110 €

Catégorie 2

34 570 €

34 570 €

26 855 €

Catégorie 3

45 318 €

41 557 €

32 296 €

Catégorie 4

54 107 €

49 769 €

38 988 €

Catégorie 5

64 375 €

58 926 €

45 858 €

Catégorie 6

72 440 €

66 300 €

51 682 €

Par personne supplémentaire

+ 8 071 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

 

Si le locataire a plus de 65 ans :

 

Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 131 €

23 131 €

20 110 €

Catégorie 2

34 570 €

34 570 €

26 855 €

Catégorie 3

45 318 €

41 557 €

32 296 €

Catégorie 4

54 107 €

49 769 €

38 988 €

Catégorie 5

64 375 €

58 926 €

45 858 €

Catégorie 6

72 440 €

66 300 €

51 682 €

Par personne supplémentaire

+ 8 071 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

 

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :

  • est dans la même situation que le locataire (plus de 65 avec les mêmes plafonds de ressources),
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

 

Nouvel occupant du logement

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que :

  • le bailleur lui-même,
  • son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
  • ses parents,
  • ses enfants (ou ceux de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire).

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui conduit le bailleur à ne pas renouveler le bail.

S'il s'agit d'un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer :

  • le nom du bénéficiaire,
  • son adresse,
  • la nature du lien existant entre le bénéficiaire et le bailleur.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. La lettre de congé adressée au locataire doit indiquer ce motif de congé.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,
  • des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(source :https://www.service-public.fr/)

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