Droit de la Copropriété

Les instances qui règlementent la vie de la copropriété

Le règlement de copropriété détermine les droits et obligations, notamment sur les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes (ouverture de certains locaux par exemple). Ce document vous informera également sur la destination de l’immeuble (êtes-vous autorisé à exercer une activité commerciale dans votre logement ?). Il détermine aussi la répartition des charges entre propriétaires et la manière de calculer la quote-part de chacun. Il précise toutes les règles relatives à l’administration des parties communes. Enfin, un état descriptif de l’immeuble doit être intégré au règlement de copropriété ou dans ses annexes.

L’ensemble des copropriétaires, qu’ils vivent dans leur logement ou qu’ils le louent, font partie du syndicat des copropriétaires. Ces derniers se réunissent au moins une fois par an lors d’une assemblée générale pour prendre toutes les décisions utiles à la vie de la copropriété (réalisation de travaux, élection du syndic, etc.) La plupart des syndicats de copropriétaires sont dotés d’un conseil syndical, un organe composé de copropriétaires élus par l’assemblée. Le rôle du conseil syndical consiste à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic.

Chaque copropriété doit être dotée d’un syndic de copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut choisir de confier la gestion de la copropriété à un copropriétaire (on parle alors de syndic bénévole) ou à un professionnel de l’immobilier. Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, puisqu’il le représente devant la justice en cas de besoin. En outre, c’est un véritable chef d’orchestre qui veille à l’administration et à la conservation de l’immeuble, contracte les assurances nécessaires, signe les contrats d’entretien, etc.

Quels sont mes droits et obligations en tant que propriétaire ?

Vous devez respecter un règlement lorsque vous utilisez les parties communes. Et lorsque vous passez la porte de votre logement, vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez, même s’il s’agit de parties privatives.
Pour connaître les règles à respecter, mieux vaut se référer au règlement de copropriété, mais sachez par exemple que vous ne pouvez pas réaliser certains travaux sans avoir obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires. Il s’agit par exemple des opérations qui vont avoir un impact sur l’harmonie du bâtiment (pose de double vitrage alors que vous êtes le premier à le faire par exemple), lorsque vous allez toucher aux parties communes (canalisations, murs porteurs, combles, etc.).

 

Ce qui change avec la loi ALUR pour les copropriétés

    • Ouverture obligatoire d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, les copropriétés de 15 lots et moins pourront déroger à cette obligation après un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
    • À compter du 1er juillet 2015, la rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, les syndics pourront percevoir une rémunération supplémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par un décret.
    • Obligation d’immatriculation de la copropriété au registre d’immatriculation des copropriétés (entre le 31 décembre 2016 et la fin de l’année 2018 au plus tard, selon la taille des syndicats).
    • Obligation pour les copropriétaires, occupants ou non, de s’assurer et pour le syndicat de s’assurer en responsabilité civile.
    • Constitution d’un fonds de travaux obligatoire, d’un montant au moins égal à 5 % du budget prévisionnel, pour les copropriétés d’au moins 10 lots.
    • Le « syndic bénévole » sera obligatoirement un copropriétaire de l’immeuble.

 

Ce qui change avec la loi ALUR pour les syndics de copropriété

    • Les syndics de copropriété sortiront de la catégorie « Gestion immobilière » et représenteront une catégorie à part entière avec une carte professionnelle délivrée (ou renouvelée) par la Chambre de commerce et d’industrie, au plus tard le 1er juillet 2015.
    • Les syndics de copropriété seront légalement tenus à une obligation de formation professionnelle.
    • Les syndics de copropriété auront une garantie financière sur les fonds détenus au nom et pour le compte des syndicats de copropriété renforcée grâce à de nouvelles obligations qui pèseront sur les sociétés qui délivrent cette garantie.
    • Depuis le 1er janvier 2015, les syndics professionnels doivent avoir mis en place un extranet afin que l’ensemble des documents relatifs à la copropriété soit accessible 24h/24.
    • Établissement par le syndic d’une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques de la copropriété.
    • Un contrat type de syndic est déterminé par décret et applicable à partir du 1er juillet 2015.
    • Obligation pour le syndic d’informer les occupants des décisions prises par l’assemblée générale

La copropriété : les droits et obligations des copropriétaires

Les copropriétaires peuvent disposer librement des parties privatives et communes de l'immeuble, dès lors qu'ils respectent les dispositions du règlement de copropriété, les droits des autres copropriétaires et la destination de l'immeuble. La classification des parties communes et des parties privatives résulte du règlement de copropriété. A défaut de précision, il faut se référer à la loi ou soumettre l'ambiguïté de la clause du règlement au juge.

Les droits sur les parties communes

A moins que le règlement de copropriété n'en dispose autrement, une partie de l'immeuble est commune dès lors qu'elle présente une utilité pour au moins deux copropriétaires. Il s'agit essentiellement du gros oeuvre du bâtiment (mur, toiture...), des éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage...), des locaux communs (couloirs, escaliers...), des canalisations, des réseaux d'eau et d'électricité.

Les travaux sur une partie commune

Un copropriétaire ne peut pas réaliser de travaux sur les parties communes (repeindre la cage d'escalier de son étage par exemple).

Il peut arriver que certains travaux qu'il souhaite entreprendre affectent une partie commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble (pose de volets, raccord à des canalisations communes...). Dans ce cas, il doit obligatoirement obtenir une autorisation de l'assemblée générale. Le vote a lieu à la majorité de l'article 25 ou de l'article 26, si la réalisation des travaux nécessite l'annexion de parties communes (voir la fiche "L'assemblée générale de copropriété").

Le copropriétaire qui effectue ces travaux sans l'aval du syndicat des copropriétaires peut être condamné à la remise en état des lieux, voire au paiement de dommages et intérêts, s'il en résulte un préjudice pour la copropriété. L'action peut être intentée pendant 10 ans.

A défaut d'avoir été autorisé par l'assemblée, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance. Le juge vérifie, pour autoriser les travaux, s'ils ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires. Cette autorisation judiciaire ne peut concerner que des travaux d'amélioration touchant aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble. L'autorisation judiciaire ne peut être donnée si les travaux ont déjà été effectués.

A noter : le règlement de copropriété ou une décision d'assemblée peuvent octroyer à un copropriétaire la jouissance exclusive d'une partie commune (terrasse, cour intérieure...). Il ne peut y réaliser que des menus aménagements. Dès lors que les travaux envisagés ont une emprise sur les parties communes dont il a la jouissance, il doit se faire autoriser par l'assemblée des copropriétaires (agrandissement de la partie privative, édification d'une véranda...).

L'achat d'une partie commune

Un copropriétaire qui le souhaite peut acheter une partie commune (un palier ou un petit local jouxtant l'appartement...). Une telle acquisition doit être autorisée par l'assemblée à la majorité de l'article 26 (voir la fiche "L'assemblée générale de copropriété"). Toutefois, l"unanimité peut être requise lorsque la conservation des parties communes, objets de la vente, est nécessaire, ou lorsque la cession lèse les droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives.

Sur le plan pratique, l'opération d'achat implique la création d'un nouveau lot avec une quote part de partie commune et de partie privative. L'assemblée se prononce donc pour la vente et pour la modification de la répartition des charges à la double majorité.

En conséquence, le règlement de copropriété doit être modifié et publié au bureau des hypothèques par le notaire.

Les droits sur les parties privatives

Sont considérées comme parties privatives les appartements et les autres locaux (caves, garages...). Chaque copropriétaire est en droit de disposer librement de son lot. Ce droit de propriété absolu s'exerce dans la limite des dispositions du règlement de copropriété (interdiction d'une activité professionnelle...) et du respect des voisins.

Les relations de voisinage

Les copropriétaires doivent respecter la tranquilité de l'immeuble et de leurs voisins (voir la fiche "Les troubles de voisinage"). Le règlement de copropriété peut comporter certaines clauses propres à l'immeuble comme par exemple, l'interdiction de garer les voitures dans la cour commune, de faire des barbecues sur les terrasses, d'étendre le linge aux fenêtres...

La destination de l'immeuble

Le copropriétaire doit respecter la destination de l'immeuble (c'est à dire son standing), telle qu'elle résulte du règlement de copropriété.

Ainsi, dans un immeuble bourgeois, il peut être impossible d'exercer une activité commerciale, voire même une profession libérale si le règlement de copropriété prévoit "une clause d'habitation bourgeoise exclusive". En cas d'ambiguïté de la clause du règlement, le copropriétaire peut demander au juge que soit examinée l'activité envisagée au vue de la destination de l'immeuble. Le juge peut être saisi dans les 2 mois qui suivent la réunion de l'assemblée.

 

les missions du syndic

Le syndic est un acteur incontournable de la copropriété, qu’il se manifeste beaucoup ou peu. Les copropriétaires ne connaissent pas toujours exactement la nature et l’étendue de sa mission, telle que définie par la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété. D'une manière générale, le syndic assure le respect du règlement de copropriété, l'administration (il est responsable du personnel de l'immeuble), la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble.

L'exécution des décisions de l'assemblée

Il convoque, prépare et notifie les décisions de l'assemblée. Le syndic est seul chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée. Il n'a pas à juger de l'opportunité de la décision. La loi ne fixe aucun délai pour exécuter une décision : il est donc utile de le préciser dans la résolution.

Le syndic ne peut outrepasser ses droits, sans en avoir été au préalable autorisé par l'assemblée par un vote à la majorité absolue des tantièmes du syndicat.

La gestion financière

Le syndic soumet au vote de l'assemblée lors de sa désignation la question d'un compte séparé.

Le syndic doit préparer un budget prévisionnel afin de faire face aux dépenses à effectuer pour le prochain exercice. Le syndic divise ce budget en 4 et appelle trimestriellement le 1/4 de ce budget. Il régularise annuellement au regard des dépenses réelles.

Le syndic soumet au vote la mise en place d'un fonds de travaux susceptibles d'être nécessaires dans les 3 ans.

Si le règlement de copropriété prévoit la constitution d'un fonds de roulement, le syndic veille à ce qu'il soit correctement alimenté. Cette réserve de trésorerie est fixée à 1/6ème du budget prévisionnel maximum. Ce fonds est restitué aux copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot.

Chaque copropriétaire a un droit de consultation individuel de la comptabilité et des pièces justificatives des charges de copropriété, avant la tenue de l'assemblée statuant sur les comptes.

La gestion du personnel du syndicat

Le personnel de la copropriété a la qualité de préposé du syndicat des copropriétaires. Il appartient au syndicat de copropriété de décider de la création ou de la suppression des postes de travail. Mais c'est le syndic qui engage, congédie le personnel et fixe les conditions de travail.

L'administration et l'entretien de l'immeuble

Le syndic paie les dépenses courantes sans autorisation particulière. Les autres dépenses nécessitent un vote en assemblée.

Le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d'urgence et nécessaire pour la sauvegarde de l'immeuble (réparation d'une fuite d'eau, la mise en sécurité de l'immeuble).

Le syndic doit veiller au bon entretien des parties communes et au bon fonctionnement des éléments d'équipement.

La conservation de l'immeuble

A ce titre, le syndic doit s'assurer contre les divers risques de l'immeuble (incendie, dégats des eaux, responsabilité civile...). En cas de travaux de construction importants dans la copropriété, il doit souscrire une assurance de dommages-ouvrage. Toutefois, c'est à l'assemblée qu'incombe de décider ou non de contracter une telle assurance. En cas de vote négatif, le syndic ne pourra pas être tenu pénalement responsable.

Le secrétariat du syndicat

Le syndic doit établir et tenir à jour la liste de tous les copropriétaires en indiquant le lot leur appartenant. Cette liste peut être consultée à son bureau. Le syndic a également un rôle de conservateur. Il détient les archives de la copropriété (règlement de copropriété, procès verbaux des assemblées...) et délivre copie au copropriétaire qui le demande. Il élabore et tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble.

La responsabilité du syndic

Professionnel ou bénévole, tout syndic répond de ses fautes de gestion, volontaires ou non (négligences, erreurs...).

La faute doit être prouvée et avoir causé un préjudice. Dans ce cas, l'assemblée doit décider d'engager une action contre le syndic.

Pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire ou le syndicat doivent saisir le tribunal de grande instance, par l'intermédiaire d'un avocat, du lieu de la situation de l'immeuble.

 

Un syndicat de copropriétaires peut s'approprier par prescription un lot privatif

Une copropriété peut devenir propriétaire par prescription d'un lot privatif qui serait laissé durant 30 ans à la disposition de tous. C'est ce que vient de juger la Cour de cassation dans une décision du 8 octobre 2015.

Le syndicat des copropriétaires d'un immeuble contestait le caractère privatif d'un lot constitué d'une buanderie servant de garage à vélos qui, demeuré ouvert, faisait l'objet d'une utilisation commune depuis plus de 30 ans. Il soutenait en être devenu propriétaire par prescription et donc que ce lot était devenu une partie commune.

La cour d'appel avait jugé que le syndicat ne pouvait acquérir par prescription trentenaire les parties privatives d'une copropriété et ainsi porter atteinte aux droits fondamentaux du copropriétaire. Elle se fondait sur le fait que la loi du 10 juillet 1965 organisant les règles de la copropriété, interdit d'imposer à un copropriétaire la transformation d'une partie privative en partie commune,

L'arrêt est cassé. Pour la Cour de cassation au contraire, aucune disposition légale ne s'oppose à ce qu'un syndicat de copropriétaires puisse acquérir par prescription la propriété d'un lot.

Le code civil prévoit en effet que celui qui utilise un bien immobilier et se comporte de bonne foi comme propriétaire au vu de tous, durant au moins trente ans, peut en devenir propriétaire par prescription acquisitive.

 

Copropriété : les travaux dans les parties privatives ne sont pas totalement libres

Des travaux dans les parties privatives, même ne nécessitant pas l’autorisation de la copropriété, impliquent parfois d’en informer le syndic. C’est le cas lorsqu’ils ont un impact sur la vie des autres copropriétaires, du fait de l’utilisation des parties communes pour les réaliser. C’est que vient de rappeler la Cour de cassation.

Un copropriétaire avait entrepris de rénover plusieurs pièces de son appartement, avec remplacement de cloisons et de planchers. La copropriété lui reprochait d’avoir entrepris des travaux créant un péril imminent pour l’immeuble sans en avoir informé le syndicat et de faire obstacle aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes en encombrant abusivement celles-ci (installation d’un monte-charge pour descendre les gravats ou monter les matériaux) en violation des dispositions du règlement de copropriété. Elle avait obtenu de la justice la suspension des travaux.

La Cour de cassation a considéré que ces travaux avaient nécessairement un impact sur la vie des autres copropriétaires et que la mesure de suspension était justifiée, à raison du non-respect du règlement de copropriété.

 

Ceci étant;

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et des parties communes à condition qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En principe, la destination de chaque lot (habitation, commerce, bureaux) ne peut être modifiée. Mais les tribunaux admettent aujourd'hui une modification de destination sous réserve que cette modification ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination générale de l'immeuble.

Le règlement de copropriété ne peut limiter l'exercice de ces droits.
Exemple classique : un copropriétaire peut faire construire une mezzanine ou un escalier intérieur dans sa partie privative à condition de ne pas toucher à l'aspect extérieur de l'immeuble, ni aux parties communes. Ce qui n'est pas le cas, par exemple, s'il réunit deux appartements par un escalier...
Il a été toutefois admis, pour un immeuble de standing, que le règlement de copropriété interdise la vente séparée de chambres de service à des tiers ou prévoit une clause de préférence en faveur des actuels copropriétaires.

"Il convient de rappeler que si les copropriétaires sont libres de réaliser des travaux dans leurs parties privatives sans avoir à solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires, ils doivent toutefois le faire dans les limites fixées par le règlement de copropriété et à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "

 

 

 

sources : http://www.fnaim.fr , http://www.leparticulier.fr , https://www.service-public.fr , http://droit-finances.commentcamarche.net

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