Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.

Le contrat de bail type instauré par la loi pour l'accès au Logement et un urbanisme rénové (Alur) entré en vigueur à compter du 1er août 2015. Ce contrat de bail de location est défini dans le détail par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 ainsi que par l'arrêté du 29 mai 2015.

1 - Bail signé avant août 2015

Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

2 - Bail signé depuis août 2015

Depuis le 1eraoût 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...)

Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

 

Formes des Baux :

 

Le bail de résidence principale

Le bail de résidence principale est un bail d’habitation se rapportant à la résidence principal du locataire. Il ne peut y avoir qu’une résidence principale par personne ; pour les autres locations à usage d’habitation on parle de résidence secondaire.

Qu’est-ce que la résidence principale ?

Définition de la résidence principale

La loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme étant « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. » (article 2).

Qu’est-ce qu’un bail de résidence principale ?

Le bail de résidence principale est donc le contrat de bail d’habitation d’un logement constituant la résidence principale du locataire ou des colocataires.

Le bail de résidence principale n’est pas nécessairement à usage exclusif d’habitation

Le contrat de bail de résidence principale prévoit en effet la destination (l’usage) du bien donné en location qui peut-être :
  • soit à usage exclusif d’habitation ;
  • soit à usage mixte professionnel et d’habitation. Cette activité professionnelle ne peut concerner une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il s’agit souvent d’activités libérales.

Le bail de résidence principale : location vide ou location meublée

Le bail de résidence principale peut se rapporter indifféremment à une location vide ou à une location meublée. Il existe certaines différences, notamment en matière de durée, de paiement des charges locatives ou du montant du dépôt de garantie.

La législation en matière de bail de résidence principale

Le bail de résidence principale est principalement régi par :
  • les dispositions générales des articles 1713 et suivants du Code civil,
  • la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
  • par certaines dispositions du Code de la Construction et de l'habitation,
  • par la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR

Enfin, le décret du 29 mai 2015 définit l’ensemble des mentions et annexes obligatoires que doit contenir un bail de résidence principale. Ce décret est d’application depuis le 1er août 2015.

 

Le contrat de location meublée

Le bail de location meublée est un contrat de bail d’habitation portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble équipé de mobilier. Lorsqu’il s’agit d’un bail de résidence principale, la loi fixe les éléments de mobilier que doit comporter au minimum l’habitation.
C’est l’équipement du bien donné en location qui conditionne la qualification de bail de location meublé ou bail de location vide.

Quel mobilier minimum pour être qualifié de bail de location meublée ?

Le mobilier du bail de location meublée à titre de résidence principale 

En matière de bail de résidence principale, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui est d’application. Celle-ci précise qu’un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » 
Le décret du 31 juillet 2015 complète cette définition en listant le mobilier minimum que doit comporter le logement meublé : 
  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou un réfrigérateur doté d'un compartiment inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • Vaisselle ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Etagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d'entretien ménager.

Le mobilier des autres baux de location meublée 

Dans le cas des locations de résidence secondaire ou de location saisonnière, il n’existe pas de définition légale de ce que doit être le mobilier.
Il est communément admis que le bailleur doit mettre à disposition du locataire un mobilier et un équipement suffisant correspondant aux besoins essentiels du locataire.

Le bail mixte

Le bail mixte est un contrat de bail de résidence principale par lequel un bailleur loue à un locataire un bien immobilier dont une partie est affectée à l’habitation et l’autre partie à l’exercice de sa profession.
Le bail mixte est un contrat de bail de résidence principale dans lequel le bailleur autorise le locataire à exercer une activité professionnelle. Cette activité professionnelle ne peut concerner une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il s’agit souvent d’activités libérales.

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer.

Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

 

 

Informations concernant les parties

Le bail doit préciser :

Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser :

  Attention :

dans un bail signé depuis le 27 mars 2014, en cas d'absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Informations sur le loyer et le dépôt de garantie

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.

 

Durée du Bail :

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

 

Renouvellement du Bail:

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

 

 

 

 

(source : vosdroits.service-public.fr) ainsi que (www.lebonbail.fr)

Baux d'Habitation

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